Grundbuch: von Leitungs- und Wegerechten

Jeder Immobilienkauf wird in Deutschland im Grundbuch dokumentiert. Das hat zur Folge, dass nur derjenige Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung ist, der dort auch eingetragen ist. Darum sollte jeder, der Raten für die Immobilie abzahlt, auch als Eigentümer aufgelistet werden. Das gilt auch für Ehepaare. Im schlimmsten Fall kann es sonst beispielsweise passieren, dass man nach einer Scheidung kein Recht mehr am Haus hat, es aber weiterhin abzahlen muss.

Die Eigentumsrechte sind auch für den Käufer interessant, denn nur derjenige kann die Immobilie verkaufen, der im Grundbuch als Eigentümer steht. Ist beispielsweise eine Frau die Eigentümerin, aber man schließt den Kaufvertrag mit ihrem Partner oder mit ihren Kindern, ist der Kauf nicht rechtsgültig. Um herauszufinden, wer der wirkliche Eigentümer ist, sollte man darum immer einen Blick ins Grundbuch werfen. Dabei erfährt man nämlich noch einige andere Dinge. Allerdings: Einsicht ins Grundbuch darf nur haben, wer ein berechtigtes Interesse hat, beispielsweise Erben. Ob ein Käufer Einblick bekommt, hängt von demjenigen ab, der für das Grundbuch am Immobilienstandort verantwortlich ist. Grundsätzlich kann einem Käufer die Einsicht verwehrt werden. Denn der Eigentümer, der jederzeit Einblick nehmen kann, könnte sich einen Grundbuchauszug geben lassen und diesen an den Interessenten weiterleiten.

Hält man den Grundbuchauszug schließlich in Händen, muss man ihn verstehen:

• Der Grundbuchauszug besteht aus einem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.
• Im Bestandsverzeichnis sind alle Informationen zum Grundstück enthalten, also die Lage, die Größe und die laufende Nummer.
• In den drei Abteilungen geht es um die Eigentumsverhältnisse und um die Belastungen.
• In Abteilung 1 steht der oder stehen die Eigentümer. Sind mehrere Eigentümer eingetragen, müssen alle im Kaufvertrag erwähnt werden.
• In Abteilung 2 geht es um Belastungen wie Leitungs-, Wege- oder Wohnrecht. Hat jemand ein Wohnrecht, darf er bis zum Tod in der Immobilie leben, selbst wenn diese verkauft wird. Bei einem Leitungsrecht darf zum Beispiel ein Energieversorger Leitungen durch das Grundstück führen. Unter Umständen behindern sie eine Umgestaltung des Grundstücks beziehungsweise des Hauses. Und bei einem Wegerecht darf der Nachbar das Grundstück überqueren, um zu seinem Eigentum zu kommen – zu Fuß oder eventuell sogar mit dem Auto. In solch einem Fall muss beispielsweise geklärt werden, wer für die Instandhaltung des Weges verantwortlich ist.
• In Abteilung 3 steht, ob es finanzielle Belastungen gibt, beispielsweise eine Hypothek oder eine Grundschuld. Sie dienen der Bank als Sicherheit für ein Darlehen.
• Grundsätzlich gilt: Was im Grundbuch durchgestrichen ist, ist gelöscht. Diese Eintragungen gelten also nicht mehr.

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